不動産取引情報プレス

Q.71

マンションローンの支払いが苦しく、売却したいのですが現在マンションローンの残が...

マンションローンの支払いが苦しく、売却したいのですが現在マンションローンの残が3700万ほどあります。主人の会社がリーマンショックで倒産し、運よく再就職できましたが、年収が300万ほど落ちました。倒産後すぐ金融公庫に掛け合い3年間のローンを少なくしていただいたのですが、期限の3年が近づいています。それが終わると公庫に14万そのほかの住宅ローン会社に2万5千円、管理費3万数千円とトータル月々20万近いお金が出ていきます。現在主人は53歳。あと7年で定年にもかかわらず、ローンの支払いは92歳まで続きます。(再雇用で65歳までは給料が少なくなって勤められそうですが)20万近い金額を私も勤めに出ているので、どうにか主人の定年までは払えると思いますが、でも老後や子供の(子供はまだ保育園です)教育費などを考えると今のうちにどうにかしたほうがいいのではと思っています。2年前にマンションを査定したときは、売り出し価格が3080万といわれました。仮に、仮に3000万円で売却できても700万の借金が残ります。新しい住宅を借り、家賃を支払いつつ、なおかつ700万の支払いとなると・・やっぱり月々金額が多くなり、それだったら定年まで住んで自己破産?でも・・・とグルグル考えがめぐっています。売却など行動に移すとなったら今が一番いいときですよね。何かほかに方法はありますか?もともと、タイトな支払い計画だったのだと・・反省しています。

A.71

マンションローンの支払いが苦しく、売却したいのですが現在マンションローンの残がのベストアンサー

マンションの売却で問題になるのは『抵当権』の問題です。売り出し3080万円だと、値引き交渉が入って6％引いて売却額2900万円2900万円から不動産会社の仲介手数料が約100万円必要ですので手取り2800万円ご質問の残債3700万円との差額900万円が現金で用意出来ないと『抵当権』が抹消出来ません。金融機関は『残債が0』にならない限り抵当権の抹消に応じてくれません。売却には抵当権の抹消が絶対的な条件になります。抵当権の抹消には残債が0になることが絶対的な条件です。抵当権の消せない物件を買う人は居ません。他人の借金でいつ何時差し押さえられるかもしれない物件は誰も買いません。よって、残債を残したまま売却という選択肢はあり得ない事です。＞売却など行動に移すとなったら今が一番いいときですよね。質問者様の現在の財力によります。文面からは売却は不可能と判断します。このまま、ローンを払い続けるより今破産して人生の再構築を計った方が得策だと思います。定年になり収入が途絶えてからの再構築は出来ないでしょ。それなら今、負債を整理して現状の収入で人生の再構築を図った方が良いでしょう。定年後の破産＝年金しか残らない。今破産＝定年までの収入は余分に残る

Q.72

オーナーチェンジ売却価格について分譲マンションを賃貸しています。月額１２万円...

オーナーチェンジ売却価格について分譲マンションを賃貸しています。月額１２万円です。諸事情で売りたいのですが、定期ではなく普通での賃貸のため、住んでいる人に出て行ってもらわないといけないのですが、出て行ってくれる様子はありません。そこで、オーナーチェンジで売却したいと考えています。不動産屋に聞いてみたところ、普通に売ったら１９００万円程、オーナーチェンジだと１４４０万円程だと聞きました。家賃÷購入金額が１０パーセントが一つの目安だということです。自分としては、諸費用込みで１６００万円で売りたい気持ちでいます。大体査定価格より高めに売り出す方が多いと不動産屋から聞きましたが・・・現実問題、希望価格で売れるものでしょうか。ご意見よろしくお願いします。

A.72

オーナーチェンジ売却価格について分譲マンションを賃貸しています。月額１２万円のベストアンサー

諸費用込み1600万円ということは約1680万円で売り出すということですね。駅近人気マンションなら可能性があるかも知れませんが基本的には難しいと思います。買主は1 投資家2 近隣に住んでいるか地縁のある現金で買える人投資家は管理費等を引いて利回り10％がめやすできれば12％欲しい。プロは15％は欲しがります。近隣の方は安いので興味は引けますが住宅ローンが使えないので高い金利で買うか現金買いです。1700万円以上の現金を出す人は稀だと思います。どうしてもうるのなら不動産屋が言っている金額で売れれば良い金額だと思います。良い結果になるよう頑張ってください！

Q.73

住宅ローンのことで質問します５０代の夫婦ですマンション２件分月２０万円のロー...

住宅ローンのことで質問します５０代の夫婦ですマンション２件分月２０万円のローンがあり夫築２０年残債２４０万円査定価格８００万円妻築４年残債２１００万円査定価格１８００万事情があり夫のマンションを手放せません夫分の月８万円のローン分をなくすため手持ち貯金２５０万円を繰り上げ返済した方が良いかあるいは少しでも妻分の繰り上げ返済効果の高い方にあてるかマイナスになっても妻のマンションを売却するか〈今のままだと退職時に１４００万円残債がありほぼ同額の退職金で補うことになります〉また団信には加入していますが老後のためあるいは夫に何かあった時のために生命保険の見直しをしたいのですが具体的にどのようなタイプにどのくらい考えたらよいのでしょうか質問がわかりづらく申し訳ありませんが本当に今後どうしたら良いか悩んでいます

A.73

住宅ローンのことで質問します５０代の夫婦ですマンション２件分月２０万円のローのベストアンサー

わかりにくいですね。繰り上げ返済は、残っている期間が長いほう、そして金利が高いほうを先にしましょう。効果はあります。ただ、繰上げ返済して何がしたいのですか？毎月のローンを減らしたい？ローンの年数を減らしたいのですか？今、住んでいるのはどこ？妻のマンションを損してでも手放す理由は？生命保険の見直し？補足について妻のマンションを手放したとき住む家はあるんでしょうか？あれば収入が減るなら妻のマンションの売却。1950万円で募集1900万円着地売却予定で売り、手持ち貯金でローン完済。なければ、多分妻のマンションの完済ですかね？ローンの繰上げ返済は銀行に相談すればシュミレーションしてくれます。お得なほうを返済しましょう。

Q.74	分譲マンションを売る場合に、ローン残債が２７００万円あります、売却の査定が２０...
分譲マンションを売る場合に、ローン残債が２７００万円あります、売却の査定が２０００万円だとすると、残りの額はどのようになるのですか？

A.74

分譲マンションを売る場合に、ローン残債が２７００万円あります、売却の査定が２０のベストアンサー

拝見しました売却の査定が2千万円だとしてもそれ以下でしか売れないケースの方が多いですその他仲介料、手数料等の資金は別途必要ですがそれは横に置いておきます仮に2千万円で売却出来るとして回答します今回のように・・・売却の価格が残りのローンよりも低い場合は足りない金額・・・つまり今回ならば７００万円は自己資金を使ってローンを完済し抵当権を抹消する必要があります自己資金が用意出来れば良いですが出来ない場合は「住み替えローン」を利用する方法が有ります「住み替えローン」とは金融機関が用意している買い替え用のローンの事です新しく購入する住宅を担保として新しい物件のローンに加えて前の物件のローンを完済して抵当権を抹消する資金を借り入れできるローンですけれど・・・金融機関側にすれば抵当権を抹消する費用分は、担保価値以上の信用貸しになりその分審査は厳しくなりますそして又、審査に通ったとしても「新しい物件のローン」＋「完済のための資金」を借り入れることになるわけですから借入額は大きくなりますヨローン残債が多ければ多いほどそれだけローン額が増えます住み替えローンを利用するときは将来設計の部分でも慎重にされないと今の不況の世の中では後々が大変になるのは当たり前の事だと思います結果的には700万円の自己資金が確保出来ている方が良いのは言うまでも無い事です又これはあくまでも「買い替え」の場合ですそうでは無く「売却のみ」の場合は当たり前ですが差額の７００万円は自己資金又は何処かで借りてでも返さないと「抵当権を抹消する事は不可能」ですから売却出来ない・・という事になります参考になれば幸いです

Q.75

転勤で赤字3年前に採用地である北海道から転勤で東京勤務になりました。採用時は地...

転勤で赤字3年前に採用地である北海道から転勤で東京勤務になりました。採用時は地元の独立企業だったので転勤は無かったのですが、その後東京の会社と合併し、転勤があり得る状況になったのです。まだ独立企業だったときに北海道で35年ローンを組んで購入したマンションがあります。現在不動産屋を介して貸しているのですが、家賃収入をローンが上回っている状況で、年間60万ほど赤字です。つまり3年間で180万の赤字になっているのですが、これって雇用上の不利益でしょうか？売却査定もしましたが、残債を差し引くと600万ほどの売却損が出ます。売るに売れない状況で毎年赤字なのは非常に苦しいです。●採用時は転勤の可能性が無かった●転勤後2年間は家賃補助があった（現在はなし）●給与は北海道勤務時とほぼ同じ仕事に対する不満はほぼありませんので、もめて辞めるとかは考えていません。ただ、転勤での不利益があまりにも大きいな、と…。辞令が出たときに冗談で「持ち家を会社で社宅として借り上げてもらえませんか？」と聞いたときは一蹴されてしまいました。何かいい解決策はありますか？

A.75

転勤で赤字3年前に採用地である北海道から転勤で東京勤務になりました。採用時は地のベストアンサー

そもそも住宅ローンの借入額に無理があったのでは？頭金が少なければ、売却しても中古物件が黒字になるケースは条件が余程整っていなければなかなか無いと思いますよ。近隣の同程度の家賃相場は以前から分かっていたことでしょう？会社が倒産とかになったらどうするつもりだったの？（今の時代、合併で良かったと思わなければ！）ご自身が病気や怪我で働けなくなったらどうするつもりだったの？転勤が無くても35年もの間、何の問題も無くローンが返済できると思い込んでいる人の気が知れない…転勤云々よりも、団信では対応できないケースを想定していたかが非常に疑問です。取りあえず、ローンの借り換えなどを検討されてみてはどうですか？ちなみに、私（女性で現在は専業主婦で夫は単身赴任中）も、大手企業の地方子会社に就職し（転勤なし、長期出張あり）ましたが、グループ再編でいつの間にか転勤ありになりました。幸い、私は転勤することは無かったですが、同じ総合職で同期の女性で母親が病気だったにもかかわらず転勤した人も居ました。今のご時勢ならば、ご質問者さまの会社、合併でよかったと思ったほうが良いのではないですか？我が家も私の地元にマンションを購入しましたが、賃貸に出した場合、毎月のローン額が赤にならないように物件を吟味しましたよ。転勤有り無しとかではなく、いつまでこのマンションに住み続けるかとか、リハウスする場合に条件は整っているかとか、転勤族ではなくても、住宅購入には毎月のローン返済額以外に色々と考慮するものだと思っていましたが…

　　

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